Capcane în tranzacțiile imobiliare: ce acte și clauze trebuie verificate înainte de a cumpăra o casă
Tranzacțiile imobiliare pot ascunde numeroase capcane pentru cumpărători, de la documente lipsă până la clauze abuzive în contracte. O verificare atentă a actelor poate face diferența între o investiție sigură și un litigiu costisitor.
Articol de Mihaela Ioncelescu, 29 septembrie 2025, 07:30
Piața imobiliară rămâne una dintre cele mai dinamice, dar și cele mai riscante zone pentru cumpărători. Avocații atrag atenția că înainte de a semna un contract, sunt câteva verificări esențiale care pot preveni pierderi mari de bani și litigii de durată.
Avocata Alexandra Hila subliniază că primul pas este verificarea documentelor la primărie și în Cartea Funciară.
“E bine de menționat că orice persoană care are un interes în legătură cu un anumit imobil are dreptul să solicite actele legate de acest imobil la primăria din circumscripția imobilului respectiv. Este un drept pe care îl avem cu toții și primăria este obligată să acorde accesul la documentația respectivă. Ar fi bine chiar să avem o Cartea Funciară extinsă, deci nu doar CF-ul cu ultimul proprietar, ci să vedem și un istoric. Dacă vrem să intrăm în profunzime pe baza istoricului din Cartea Funciară , putem să ne uităm și în contractele de dobândire anterioare, pentru că au fost situații în care contractele anteriore au avut probleme, au avut anumite vicii, au fost chiar anulate și atunci anularea operează în cascadă și se desfințează titlul de proprietate al actualului proprietar dacă actele anterioare sunt anulate”.
Antecontractele, vedeta tranzacțiilor imobiliare
Un alt punct sensibil îl reprezintă așa-numitele „antecontracte”. Deși par simple formalități, tocmai aici apar cele mai multe probleme.
“Sunt multe clauze în anticontracte, ele au devenit acum vedeta tranzacțiilor imobiliare. Cele mai multe litigii sunt în jurul acestor anticontracte și mai puțin în jurul contractelor de vânzare finale. Aici putem să începem prin descrierea imobilului, dacă vorbim de dezvoltator, de exemplu. Sunt foarte multe situații în care imobilul este precar descris. Se cumpără o casă care are un etaj, mansardă, trei camere, fără suprafețe, făre identificarea utilității fiecarei camere, fără detalierea finisajelor și atunci cumpăram ceva foarte general, iar când mergem în teren ne dăm seama că ceea ce am discutat verbal cu vânzătorul sau cu dezvoltatorul nu corespunde cu ceea ce este la fața locului și nu mai avem pârghia pentru a dovedi acea discuție, pentru că contractul este foarte general”.
Termenele de finalizare a construcțiilor sunt o altă sursă de conflict, atrage atenția Alexandra Hila.
“Aici sunt foarte multe situații litigioase pentru că, de multe ori, nu se pot respecta termenele de finalizare. Nu e neapărat o rea-credință din partea constructorului sau a dezvoltatorului, ci pur și simplu se întâmplă ceva în lanțul de furnizare sau de construcție și se depășesc aceste termene. Uneori aceste depășiri sunt semnificative. Sunt luni, poate chiar ani de zile întârziere, timp în care cumpărătorul are avansul blocat și de foarte multe ori nici nu mai are posibilitatea să iasă din contract. Deci aici trebuie prevăzută situația de întârziere, cu cât admitem întârziarea fără sancțiuni sau fără penalități pentru dezvoltator, pentru vânzător și care sunt situațiile în care ne putem retrage din contract sau putem să alegem, fie să penalizăm dezvoltatorul sau să reducem din preț, fie să ne putem retrage din contract și, bineînțeles, să ne dobândim înapoi sumele de bani date”.
Imobile promise mai multor cumpărători – soluții
O practică abuzivă întâlnită pe piață este promisiunea aceleiași locuințe mai multor cumpărători. Soluția legală există, dar trebuie cerută expres.
“Mai există pentru că acum e probabil și foarte mediatizată situația în care imobilele s-au vândut sau s-au promis spre vânzare la mai mulți cumpărători. Și atunci, din nou, trebuie prevăzută o sancțiune pentru aceste situații, o sancțiune pecuniară pentru dezvoltator sau pentru vânzător care să-l constrânga să nu promită la mai mulții cumpăratori. Și, bineînțeles, există posibilitatea retragerii imediate, cu daune interese în situația în care se întâmplă astfel de abuzuri, pentru că aici deja vorbim de abuzuri”.
Un aspect foarte important este înscrierea în CF a promisiunii de vânzare, avertizează avocata Alexandra Hila.
„E foarte important că, dacă există deja Cartea Funciară la imobilul pe care îl cumpărăm și semnăm un antecontract, să notăm în Cartea Funciară acest antecontract, această promisiune de vânzare, să o solicităm. Și să o solicităm înseamnă să fie scris în promisiunea de vânzare că se va nota în Cartea Funciară și să verificăm că notarul face demersurile pentru notarea în Cartea Funciară a imobilului. E foarte important asta deoarece Cartea Funciară este practic publicitatea imobilulului și dacă vine un alt cumpărător interesat de imobilul respectiv și își va scoate o carte funciară, va vedea că există deja o promisiune notată și ne asigurăm astfel că nu ajungem în situația în care se promite la mai multe persoane aceeași construcție, același imobil”.
Recomandările avocaților sunt clare: înainte de a semna un contract, analiza atentă a actelor și clauzelor poate face diferența între o investiție sigură și un litigiu costisitor.
