Juridic | Vicii ascunse imobil și promisiunea de vânzare-cumpărare

apartament, imobiliare

Se poate amâna semnarea unui contract de vânzare-cumpărare a unui imobil în cazul descoperirii unor vicii ascunse?

Bine v-am regăsit, dragi ascultători, în cadrul rubricii noastre juridice.

Astăzi voi răspunde unui ascultător din Timișoara care ne-a transmis următorul mesaj : « Urmează să achiziționez un apartament cu loc de parcare în Timișoara, la momentul actual având semnat cu dezvoltatorul un contract tip promisiune la care am dat un avans. Însă am o problemă, apartamentul nu este finalizat în totalitate, sunt lucruri precum ușa de intrare deteriorată, infiltrație la un geam, lipsă pervaz pe terasă, iar sistemul de încălzire nu funcționează conform. De asemenea, locul de parcare care este în CF nu este unul funcțional, având o dimensiune prea îngustă din punct de vedere legal. Țin să menționez că eu deja locuiesc în apartament și se apropie perioada de semnare a contractului de vânzare-cumpărare, am fost sfătuit să nu semnez până lucrurile nu sunt în regulă. Mă puteți sfătui ce aș putea face în continuare și dacă nu semnez la ce riscuri mă expun? Eu am investit deja o sumă în mobilatul apartamentului și n-aș vrea să pierd banii investiți și nici avansul dat la semnarea contractului de tip promisiune dacă nu respect perioada de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare. Dezvoltatorul este un domn arogant și care nu-și respectă promisiunile, toți locatarii și viitorii locatari din clădire prezintă nemulțumiri similare. »

Voi răspunde prin a preciza încă de la început că, desi înțeleg că ascultătorul nostru a semnat doar o promisiune de vânzare–cumpărare, aceasta produce efecte depline între părți cu privire la toate aspectele prevăzute în cuprinsul ei, întrucât, potrivit Codului Civil Roman, orice acord/contract/înțelegere dintre părți reprezintă legea părților, adică ceea ce părțile trebuie să respecte.

Fară a cunoaște, în concret, conținutul promisiunii semnate, răspunsul nostru nu poate fi decât unul general, rezultat exclusiv din situația descrisă din care rezultă că ceea ce impută ascultătorul nostru dezvoltatorului imobiliar (adică proprietarului actual al imobilului) este neconformitatea apartamentului vândut – inclusiv a locului de parcare – cu specificațiile din promisiunea semnată, în care, bănuim, că s-a indicat că vânzarea imobilului se vă face « la cheie » cu utilități și loc de parcare.

Problemele sesizate de ascultătorul nostru reprezintă, în accepțiunea Codului Civil Roman, vicii aparente ale bunului vândut care trebuie în mod obligatoriu semnalate de promitentul-cumpărător vânzătorului printr-o notificare scrisă, transmisă printr-o scrisoare recomandată cu confirmare de primire, prin e-mail sau în alt mod care să ateste recepționarea notificării de către dezvoltator. Prin aceeași notificare, se vă indica și un termen limită de remediere, care trebuie să fie rezonabil raportat la gravitatea și natura viciilor constatate.

În cazul în care, după primirea notificării, dezvoltatorul imobiliar nu se vă conforma și nu vă remedia viciile, ascultătorul nostru în calitate de promitent-cumpărător vă putea pune în discuție amânarea executării propriei obligații de semnare a contractului de vânzare–cumpărare sau chiar diminuarea prețului de vânzare proporțional cu lucrările neexecutate de către dezvoltatorul imobiliar.

Se impune să precizam și că, în ceea ce privește obligația de executare a unei promisiuni de vânzare–cumpărare, Codul Civil prevede că atunci când una din părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză NEJUSTIFICAT să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.

Așadar, ceea ce sancționează Codul Civil este refuzul NEJUSTIFICAT al uneia dintre părți de a-și executa obligațiile rezultate dintr-o promisiune de vânzare semnată.

În cazul descris de ascultătorul nostru, atât timp cât se poate dovedi existența unor vicii, adică a unor neconformități între caracteristicile și funcționalitățile imobilului predat și cele cuprinse în promisiunea de vânzare–cumpărare, o eventuală solicitare a acestuia de a amâna semnarea contractului de vânzare–cumpărare pentru o dată ulterioară momentului remedierii viciilor de către dezvoltator este absolut legitimă. În cazul în care gravitatea viciilor împiedică exploatarea imobilului vândut corespunzător scopului urmărit (aspect care ar rezulta, spre exemplu, din imposibilitatea folosirii locului de parcare), promitentul cumpărător este pe deplin îndreptățit să solicite diminuarea prețului de vânzare.

În cazul imposibilității de a se ajunge la o înțelegere amiabilă cu dezvoltatorul imobiliar, promitentul cumpărător are la dispoziție calea acțiunii în justiție.

Sunt avocat Florentina Folea și aștept în continuare întrebările dumneavoastră la adresa de e-mail secretariat@radiotimisoara.ro sau prin posta pe adresa Radio Timișoara din str.Pestalozzi nr. 14A.