Juridic | Contractul de intermediere imobiliară

Bine v-am regăsit dragi ascultători ai Radio Timișoara!

Întrebarea de astăzi ne-a fost adresată de un ascultător din Arad care ne prezintă următoarea problemă cu care se confruntă: „Am avut intenția să vând un apartament și am postat un anunț în ziar. Am fost contactat la telefon de o agenție imobiliară și am semnat un contract de intermediere pentru 3% comision. Am semnat promisiunea de vânzare cu un cumpărător adus de agenție, însă între timp a venit un alt cumpărător care a oferit un preț mai mare, motiv pentru care am plătit penalizarea către promitentul cumpărător și am desființat promisiunea. Agenția dorește însă să îi achit și comisionul de intermediere, chiar dacă tranzacția finală nu s-a făcut cu clientul adus de agenție. Vă rog să îmi spuneți dacă sunt obligat să plătesc acest comision în aceste condiții.”

Răspunsul la această întrebare presupune analiza raportului juridic atât din perspectiva legislației aplicabile, cât și perspectiva contractuală. Din punct de vedere legal, suntem în prezența unui contract de intermediere imobiliară, cu privire la care OG nr.21/1992 privind protecția consumatorilor conține câteva prevederi relevante cu privire la situația descrisă de ascultătorul nostru. Astfel, art.9 ind.7 din acest act normativ prevede că o tranzacţie imobiliară se consideră încheiată în momentul în care vânzătorul şi cumpărătorul au semnat actul de vânzare-cumpărare. Iar art.9 ind.9 lit.b) prevede că agenţia imobiliară nu poate solicita din partea consumatorului plata comisionului atunci când contractul de vânzare-cumpărare asupra imobilului care formează obiectul contractului de intermediere nu s-a încheiat. Aplicând, așadar, normele legale la situația descrisă de ascultătorul nostru rezultă că acesta nu datorează comisionul către agenția imobiliară, având în vedere că acesta nu a încheiat contractul de vânzare–cumpărare al apartamentului cu cumpărătorul prezentat de agenție, ci cu un terț identificat în mod direct. Pe de altă parte însă, se impune analizarea cu atenție a clauzelor contractului de intermediere imobiliară, cu privire la care ascultătorul nostru nu ne-a furnizat mai multe informații.  Astfel, este important de știut dacă în acest contract este cuprinsă și o clauza de exclusivitate, prin care proprietarul să își asume obligația că, într-un anumit interval de timp definit, să acorde exclusiv agenției posibilitatea de vânzare a respectivului imobil. De asemenea,  în cazul în care în contract este stipulat faptul că respectivul comision de intermediere este datorat la semnarea promisiunii de vânzare–cumpărare, problema devine mai dificilă, în condițiile în care agenția poate invoca prestarea substanțială a serviciului ce formează obiectul contractului cu consecință obligării clientului la plata comisionului. Corelând o astfel de clauză contractuală cu norma legală mai sus citată care condiționează plata comisionului de semnarea contractului de vânzare–cumpărare, o rezolvare amiabilă este de preferat pentru evitarea unor litigii. Părțile vor putea purta o negociere prin care să convină plata unui comision mai redus procentual, care să acopere prestația efectivă  a agenției în relația cu clientul.

Sunt avocat Florentina Folea și aștept în continuare întrebările dumneavoastră la adresa de e-mail secretariat@radiotimisoara.ro  sau prin posta pe adresa Radio Timișoara din str. Pestalozzi nr. 14 A.

Vă mulțumesc!

(Foto: pixabay.com)