Noi reguli pe piața imobiliară. Ce aduce Legea Nordis și efectele asupra prețului locuințelor

După ani în care mulți români au plătit avansuri pentru apartamente care au existat doar pe machete sau au fost vândute de mai multe ori, statul schimbă radical regulile jocului pe piața imobiliară.

Articol de Radio Timișoara, 28 ianuarie 2026, 07:40

Noi reguli pentru dezvoltatorii imobiliari și mai multă protecție pentru cei care cumpără locuințe încă din faza de proiect. Legea 207/2025, cunoscută drept „Legea Nordis”, vine ca reacție la scandalurile din ultimii ani și introduce un mecanism de control menit să oprească vânzările fictive și promisiunile fără acoperire.

Autorizația de construire în CF

Actul normativ obligă dezvoltatorii să înscrie în cartea funciară autorizația de construire și să deschidă cărți funciare pentru fiecare apartament viitor, încă din faza de proiect, explică avocata Alexandra Hila.

„Ceea ce aduce nou această lege este tocmai impunerea obligației de a se înscrie în cartea funciară, în primul rând autorizația de construire, deci vom avea de acum o autorizație înscrisă în cartea funciară, deschiderea de cărți funciare pentru unitățile individuale, pentru apartamente – ca să fie mai clar, pentru apartmentele din imobile și pentru locuințele viitoare. Promisiunea de vânzare va fi obligatoriu înscrisă în cartea funciară și va fi obligatoriu încheiată în forma autentică la notar. Avem deja niște obligații în sarcina dezvoltatorului și în sarcina notarului, care dau un cadru de siguranță extraordinar pentru cumpărător. Pe de o parte, pentru că va fi sigur că există autorizație de construire, deci nu se vor mai putea promite spre vânzare imobile care sunt doar la faza de idee, va trebui obligatoriu ca promisiunea să se încheie în formă autentică la notar, ceea ce înseamnă deja că are o valoare de titlu executoriu, că notarul va trebui să aibă grijă să insereze în promisiunea de vânzare anumite clauze de protecție pentru cumpărător.”

Contractele de rezervare și avansul

O altă schimbare majoră vizează contractele de rezervare, întrucât legea limitează durata și avansul perceput.

„Foarte important, pentru că se practică mult și acele contracte de rezervare. Înainte de încheierea promisiunilor de vânzare, se încheie rezervări pentru anumite imobile. Acestea vor fi permise în continuare, dar doar pe o perioadă de 60 de zile. După 60 de zile va trebui să se încheie în mod obligatoriu promisiunea de vânzare pentru imobilul respectiv. Avansul pentru această rezervare e limitat la 5% din preț, sub sancțiunea nulității absolute a contractului de rezervare. Deci, din nou, cumpărătorul este protejat prin limitarea avansului. Dezvoltatorul nu va mai putea să solicite avansuri de jumătate din preț, riscul e mult mai mic pentru cumpărător și este și limitat la 60 de zile, adică are siguranța că va încheia în 60 de zile o promisiune de vânzare în formă autentică. E un lucru extraordinar pentru protecția cumpărătorului, pentru că nu vom mai avea situații de genul Nordis sau alte situație similare, unde se vindeau sau se promiteau mai multor cumpărători aceleași imobile, pentru că acum va fi în cartea funceară înscrisă promisiunea de vânzare și oricine va consulta acea carte funcear, va ști că deja există o promisiune înscrisă acolo.”

Noua lege are prevederi clare privind avansul achitat de cumpător. Astfel, dezvoltatorii nu vor mai putea folosi banii clienților pentru alte proiecte, spune Alexandra Hila.

„Sunt modificări legate de felul în care dezvoltatorul poate să folosească avansul pe care îl primește prin promisiunea de vânzare, în sensul că se va deschide un cont separat, se reglementează și această modalitate de utilizare a banilor de avans pe care cumpărătorul îl acordă de dezvoltatorului, pe faze de construcție, doar un anumit procent pentru partea de rezistență, ulterior pentru instalație un alt procent, doar cu o ștampilă de bun de plată din partea dirigintelui de șantier. Deci inclusiv monitorizarea felului în care se cheltuie banii pe care tu în calitate de cumpărător îi dai, crează un cadru safe, un cadru de siguranță și de control în materia asta, care era mult așteptat și dorit.”

Efecte pe piața imobiliară

Pe termen scurt însă, protecția suplimentară ar putea veni cu un cost însă cu un beneficiu nesperat pentru cumpărători.

„S-ar putea să există o tendință de creștere a prețurilor, inițial, pentru că, pe termen scurt, dezvoltatorii vor avea nevoie, poate, de fonduri mai mari ca să înceapă construcția. Fiind limitat și fiind limitata mai ales modalitatea de cheltuire a acestor bani, pentru că dezvoltatorul nu va mai putea să ia bani de la tine și să-i folosească într-un alt proiect, ci va trebui să foloseascã avansul tãu exact pentru proiectul tãut şi în procentul prevãzut de lege, ceea ce sigur îl limiteazã ca modalitate de cheltuialã. Și atunci e posibil să crească prețurile. Pe de altă parte, această siguranță a cumpărătorului și în general a sistemului imobiliar s-ar putea să dea și creditări mai ușoare în zona imobiliară. Existând această singuranță, ai deja o carte funceară deschisă, banca poate să vadă că există autorizația de construire, că este înscrisă în cartea funcear și putem să vedem o ușurință sau poate o relaxare puțină în sfera asta a creditărilor.”

Legea schimbă astfel fundamental modul în care se vând locuințele în construcție: mai puține promisiuni fără bază legală și mai mult control asupra banilor cumpărătorilor – exact vulnerabilitățile care au stat la baza scandalului Nordis.