Juridic | Cine plătește reparațiile la acoperișul blocului mansardat?

« Referitor la acoperișul de la apartamentele situate la mansardă, în cazul în care au acces doar proprietarii apartamentelor respective, iar restul locatarilor nu au nici un acces, mai poate fi considerat bun comun și obligați restul proprietarilor să plătească reparații la acoperiș/pod? »

Articol de Dana Florea, 12 august 2024, 11:57

Bine v-am regăsit, dragi ascultători !

În rubrica de astăzi voi răspunde unui ascultător din Timișoara care ne-a transmis următorul mesaj : « Am o întrebare referitoare la situația unui acoperiș de la apartamentele situate la mansardă. În cazul în care la acoperișul de la mansardă/pod au acces doar proprietarii apartamentelor de la mansardă iar restul locatarilor nu au nici un acces mai poate fi considerat bun comun și obligați restul proprietarilor să plătească reparații la acoperiș/pod? »

Din punct de vedere legal, problema sesizată beneficiază de reglementare în cadrul Codului Civil Roman și a Legii nr.196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, însă soluția la problema sesizată depinde de o serie de aspecte pe care le voi indica în cele ce urmează.

Din descrierea făcută de ascultătorul nostru rezultă că suntem în prezența unui condominiu în sensul art.3 din Legea nr.196/2018, iar în ceea ce privește proprietatea comună din cadrul condominiilor, aceasta vizează părțile din clădire și, după caz din terenul aferent acesteia care nu reprezintă proprietăți individuale și care sunt destinate folosinței tuturor proprietarilor din imobil.

Totodată, art.649 din Codul Civil încadrează în categoria părților comune și acoperișul condominiului, alături de fundație, curtea interioară, structura, structura de rezistență, pereții perimetrali și despărțitori dintre proprietăți și/sau spațiile comune, terasele, scările și casa scărilor, holurile, pivnițele și subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii și ascensoarele, instalațiile de apă și canalizare, electrice, de telecomunicații, de încălzire și de gaze, precum și alte bunuri care sunt în folosință comuna a proprietarilor.

Conform art.32 din Legea 196, proprietarii sunt obligați să ia masuri pentru consolidarea, repararea și modernizarea condominiului, modernizarea echipamentelor, instalațiilor și dotărilor aferente, pentru reabilitarea termică în scopul creșterii performantei energetice.

Totodată, art.654 Cod Civil prevede că fiecare coproprietar suportă cheltuielile legate de întreținerea, repararea și exploatarea părților comune, în proporție cu cota să parte, iar art.75 din Legea nr.196/2018 prevede că niciun proprietar din condominiu nu este exceptat de la obligația de a contribui la plata cheltuielilor comune.

Față de situația prezentată, obligația întreținerii și reparării acoperișului imobilului reprezintă o obligație a tuturor proprietarilor din imobil. Nicio persoană nu poate fi proprietar exclusiv al acoperișului, în condițiile în care acoperișul unui condominiu, al unui bloc, reprezintă o parte comună care servește necesităților tuturor proprietarilor din imobil. Chiar dacă accesul efectiv la acoperiș îl au doar persoanele care locuiesc la mansardă, funcționalitatea întregului imobil depinde de întreținerea și repararea corespunzătoare a acoperișului.

Nu cunoaștem dacă la momentul mansardării, fiecare dintre proprietarii din imobil a fost de acord (prin act notarial) să vândă constructorului mansardei cota parte deținută din terasa imobilului. Însă, și în situația în care astfel de operațiuni juridice au fost încheiate, terasa peste care s-a construit mansarda este înlocuită în prezent de acoperiș, care, potrivit legii, reprezintă bun comun.

Precizam totodată că, în cazul proprietarilor care refuză să participe la cheltuielile comune ale asociației, aceștia pot fi acționați în judecată, fie de către asociație, fie de către ceilalți proprietari care, eventual, au suportat din fonduri proprii contravaloarea tuturor reparațiilor, pentru că lucrarea să poată fi executată.

Nu în ultimul rând, toate lucrările de reparații ale parților comune se vor suporta de coproprietari doar dacă au la baza documente justificative, precum oferte acceptate, contracte, facturi sau devize.

Sunt avocat Florentina Micula Folea și aștept în continuare întrebările dumneavoastră la adresa de e-mail secretariat@radiotimisoara.ro sau prin posta pe adresa Radio Timișoara din str.Pestalozzi nr. 14A.

Vă mulțumesc!

Mai multe sfaturi juridice găsiți AICI.

(Foto: pixabay.com)