Juridic | Teren fără ieșire la drumul public. Cum se dobândește servitutea de trecere?
Codul Civil reglementează în mod expres dreptul proprietarului unui astfel de teren de a obține o cale de acces. Acest drept nu depinde de bunăvoința vecinului și nu poate fi refuzat în mod absolut.
Articol de Dana Florea, 3 februarie 2026, 11:56
Bine v-am regăsit, dragi ascultători, în cadrul rubricii noastre juridice!
Astăzi, în rubrica juridică, răspundem unei întrebări primite de la un ascultător care ne scrie următoarele: „Am cumpărat un teren într-o localitate de lângă Timișoara unde vreau să îmi construiesc o casă. Nu am acces direct de la șosea însă când am cumpărat, vânzătorul a spus că tot el a vândut și terenul din față (cel cu acces la drum) și are acordul cumpărătorului de a da acces celor care vor cumpăra în spate. Acum m-am apucat de acte pentru autorizația de construcție iar vecinul din față spune că nu îmi da acces, că nu are nicio obligație decât dacă îi plătesc o taxă destul de mare și apoi o sumă anuală pentru acces. Este legal acest lucru? Ce pot face?”
Situația descrisă este una des întâlnită în practică. În momentul în care un teren nu are ieșire la drumul public, el este considerat un „fond înfundat”, iar Codul Civil reglementează în mod expres dreptul proprietarului unui astfel de teren de a obține o cale de acces.
Astfel, acesta are dreptul să ceară trecerea pe terenul vecin pentru a ajunge la drumul public, iar vecinul este obligat să permită această trecere, cu condiția plății unei indemnizații juste. Este important de subliniat că acest drept nu depinde de bunăvoința vecinului și nu poate fi refuzat în mod absolut. Legea nu lasă accesul la discreția proprietarului din față, pentru că altfel terenul din spate ar deveni practic inutilizabil, ceea ce contravine principiilor fundamentale ale dreptului de proprietate.
În ceea ce privește indemnizația, legislația civilă vorbește despre o despăgubire proporțională cu prejudiciul real cauzat vecinului. Aceasta poate acoperi, de exemplu, diminuarea valorii terenului sau eventualele lucrări necesare pentru amenajarea drumului de acces. Totuși, legea nu permite impunerea unor taxe arbitrare sau disproporționate sau recurente, ci a unor taxe rezonabile și raportate la situația concretă.
Este esențial de precizat că servitutea de trecere este, prin natura ei, un drept perpetuu, legat de teren și nu de persoana proprietarului. Odată stabilită și notată în Cartea Funciară a imobilului, ea rămâne valabilă indiferent de schimbarea proprietarilor. În ceea ce privește valoarea acestor indemnizații, în cazul în care între părți nu se realizează un acord, expertizele dispuse de instanță sunt cele care vor stabili o valoare obiectivă a prejudiciului.
În situația descrisă de ascultătorul nostru înțelegem că vânzătorul a afirmat la momentul tranzacției că există un acord privind accesul. Acesta este un aspect important de clarificat întrucât are o relevanță juridică clară mai ales dacă a fost consemnată în acte.
Recomandăm așadar ascultătorului nostru ca, în primul rând, să încerce soluționarea amiabilă a situației cu vecinul său, explicându-i că legea prevede obligativitatea acordării accesului și că despăgubirea trebuie să fie una echitabilă. Dacă vecinul acceptă, servitutea poate fi stabilită printr-un act notarial, care vă fi apoi înscris în cartea funciară.
Dacă însă refuzul persistă sau condițiile impuse sunt nerezonabile, soluția este sesizarea instanței de judecată. Judecătorul vă stabili, în baza unei expertize, traseul exact al servituții, astfel încât să afecteze cât mai puțin proprietatea vecinului, și va fixa cuantumul indemnizației, tot pe baza expertizei. Hotărârea instanței este obligatorie și vă fi înscrisă în cartea funciară, astfel încât vecinul nu vă mai putea refuza accesul.
Sunt avocat Florentina Micula Folea și aștept în continuare întrebările dumneavoastră la adresa de e-mail secretariat@radiotimisoara.ro sau prin posta pe adresa Radio Timișoara din str. Pestalozzi nr.14A.
Vă mulțumesc!
Mai multe sfaturi juridice găsiți AICI.
