Juridic | Ieșirea din indiviziune – soluția pentru obținerea autorizației de construire

”Am moștenit un imobil împreună cu sora mea și doresc să construiesc, însă nu pot obține autorizația fără acordul ei, pe care refuză să îl ofere. În aceste condiții, care sunt soluțiile legale pentru ieșirea din indiviziune și utilizarea efectivă a proprietății?”

Articol de Dana Florea, 4 mai 2026, 12:36

Bine v-am regăsit, dragi ascultători ai Radio Timișoara!

Astăzi voi răspunde unei ascultătoare care ne-a prezentat următoarea situație: „Am primit printr-un act de donație de la tatăl meu, împreună cu sora mea, o casă și teren, în jud. Buzău (casa bunicilor). Eu dețin 75%, iar ea deține 25%, fără a se delimita cele două părți. Casa am renovat-o eu, acum aș vrea să fac o baie și să mai construiesc o bucătărie și m-am lovit de următoarea problemă: dacă nu am ieșit din indiviziune, nu-mi pot lua o autorizație pentru că sunt întrebată „unde construiești, pe terenul tău sau al ei?” Am încercat să mă înțeleg cu ea, dar, din păcate, nu este consecventă. Tatăl nostru trăiește, dar nu vrea să intre în polemică cu ea. Cum pot rezolva, dacă se poate pe cale amiabilă, ca să nu ajung cu ea în proces? Dacă chem un inginer de cadastru să măsoare și să delimiteze cei 75% de 25%, ea poate contesta? Procesul trebuie să-l deschid în jud. Buzău?”

Situația descrisă de ascultătoarea noastră reprezintă o stare clasică de coproprietate în devălmășie, în care fiecare coproprietar deține o cotă ideală, nu o parte determinată fizic din teren sau construcție. Atât timp cât indiviziunea persistă, niciun coproprietar nu poate dispune exclusiv de o porțiune concretă a terenului, iar autoritățile nu pot emite autorizație de construire fără acordul expres al tuturor coproprietarilor sau fără o dezmembrare prealabilă a imobilului.

Calea amiabilă este întotdeauna preferabilă și presupune realizarea unei împărțiri voluntare (partaj voluntar), prin care cei doi coproprietari stabilesc, de comun acord, loturile ce revin fiecăruia. Pentru aceasta este necesară o documentație cadastrală de dezmembrare, întocmită de un specialist autorizat, urmată de un act autentic notarial. În această etapă, sora poate, desigur, să își exprime acordul sau dezacordul; orice delimitare făcută de specialistul în cadastru fără consimțământul ei nu produce efecte juridice, fiind doar o propunere tehnică. Ea poate contesta delimitarea, însă nu poate împiedica la nesfârșit finalizarea unui partaj dacă nu există motive obiective.

Dacă înțelegerea amiabilă nu este posibilă, legea oferă soluția partajului judiciar. Oricare dintre coproprietari poate sesiza instanța competentă pentru ieșirea din indiviziune, iar instanța va dispune împărțirea imobilului conform cotelor și situației de fapt. Competența aparține Judecătoriei în a cărei circumscripție se află imobilul, deci în acest caz Judecătoria Buzău. Instanța va dispune efectuarea unei expertize topografice, poate stabili loturi distincte și poate obliga părțile la sultă, dacă este necesar pentru echilibrarea valorilor.

Este important de subliniat că dreptul de a cere ieșirea din indiviziune este imprescriptibil, iar opoziția nejustificată a unui coproprietar nu poate bloca definitiv procedura. Totuși, înainte de a ajunge în instanță, este recomandabilă o ultimă încercare de negociere, eventual cu sprijinul unui notar sau mediator, pentru a evita costurile și durata unui proces.

Sunt avocat Florentina Micula Folea și aștept în continuare întrebările dumneavoastră la adresa de e-mail secretariat@radiotimisoara.ro sau prin poștă, pe adresa Radio Timișoara din str. Pestalozzi nr. 14A.

Vă mulțumesc!

Mai multe sfaturi juridice găsiți AICI.