Juridic | Recuperarea cheltuielilor de intabulare a unui teren de la coproprietar

”Vreau să intabulez 1/2 cotă parte din teren extravilan care îmi aparține, însă celălalt coproprietar nu vrea să suporte jumătate din cheltuielile generate de intabulare. Cum pot recupera ½ din cheltuielile cu intabularea?”

Articol de Dana Florea, 19 august 2024, 13:35

Bine v-am regăsit, dragi ascultători !

În rubrica de astăzi voi raspunde unei ascultătoare care ne-a transmis prin e-mail următorul mesaj : « Suntem 2 coproprietari, fiecare avem 1/2 cotă parte din teren extravilan, neintabulat. Eu vreau să intabulez cele 12 loturi de teren arabil, pentru a-mi putea vinde cota mea de 1/2. Celălalt coproprietar nu vrea nici să cumpere el, nici să suporte jumătate din cheltuielile generate de intabulare. Cum pot recupera ½ din cheltuielile cu intabularea? Vă mulțumesc!”

Din situația descrisă de ascultătoarea noastră rezultă, așadar, că suntem în prezența unui caz de coproprietate reglementat de Codul Civil, rezultat cel mai probabil în urma reconstituirii dreptului de proprietate asupra terenurilor situate în extravilan prin emiterea titlurilor de proprietate către titularii de drept.

Având în vedere că ceea ce caracterizează coproprietatea este faptul că niciunul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei cote identificate din terenul comun, ci doar o cota ideală, indiviză, orice acte de vânzare, donație, cesiune sau închiriere pe o perioada mai mare de 3 ani nu se pot face cu privire la bunul comun decât cu acordul tuturor coproprietarilor.

Pe de alta parte însă, Codul Civil recunoaște coproprietarilor dreptul de a dispune liber cu privire la cotele păprți deținute, astfel încât fiecare coproprietar vă putea înstrăină cota pe care o deține în proprietate, situație în care cumpărătorul îi vă lua locul în cadrul coproprietății.

Subliniez faptul că în acest caz ceea ce se va vinde nu este o bucată definită din teren, ci doar o cotă ideală, indiviză, din dreptul de proprietate.

În cazul în care ascultătoarea noastră dorește să înstrăineze o suprafață definită de teren, atunci se impune ieșirea din indiviziune, aceasta reprezentând o operațiune legală, cadastrală, prin care suprafață inițială de teren se împarte între cei doi proprietari nu doar ca și cote ideale de proprietate, ci efectiv, pe teren, creându-se pentru fiecare dintre coproprietari câte o Carte Funciară distinctă asupra terenului pe care îl are în proprietate.

Pe de alta parte, Codul Civil este cel care instituie efectul constitutiv de drepturi al înscrierii în Cartea Funciară, ceea ce înseamnă că doar imobilele intabulate ( adică înscrise în Cartea Funciară) pot fi vândute în condițiile legii, prin contract de vânzare cumpărare încheiat la notar în forma autentică.

Așadar, demersul pe care ascultătoarea noastră vrea să îl inițieze (respectiv intabularea terenurilor) este corect din punct de vedere legal și obligatoriu în cazul înstrăinării respectivelor terenuri, indiferent dacă se va proceda sau nu la ieșirea din indiviziune anterior vânzării.

Suportarea costurilor intabulării revine în sarcina ambilor coproprietari deoarece înscrierea în Cartea Funciară va viza întreagă suprafață de teren asupra căreia poarta coproprietatea și nu numai cota de 1/2 ce aparține ascultătoarei noastre.

Recomandăm ascultătoarei noastre să transmită în scris celuilalt coproprietar o notificare prin care să îl incunostiinteze cu privire la inițiativă intabulării, precum și cu privire la contractul pe care dorește să îl încheie cu specialistul în cadastru imobiliar care vă face operațiunile de intabulare, indicând și costurile implicate.

În lipsa acordului celuilalt coproprietar, ascultătoarea noastră are opțiunea de a suporta costurile integrale ale intabulării, urmând ca ulterior să îl acționeze în judecată pe celalalt coproprietar pentru a recupera cota de ½ din aceste cheltuieli, împreună cu dobândă legală și costurile judiciare implicate.

Alternativ, ascultătoarea noastră poate promova acțiunea de ieșire din indiviziune, ocazie cu care, în cadrul expertizei în specialitatea cadastru – topografie care se va întocmi în cadrul dosarului de la instanță, se va putea întocmi și documentația necesară intabulării. În acest caz, cel care inițiază procesul (respectiv ascultătoarea noastră) vă suporta costurile procesului, urmând că, în situația în care acțiunea vă fi admisă, cel dat în judecată și care a pierdut procesul (respectiv coproprietarul care se opune la ieșirea din indiviziune și la intabulare) să fie obligat să suporte toate costurile implicate de proces.

Sunt avocat Florentina Micula Folea și aștept în continuare întrebările dumneavoastră la adresa de e-mail secretariat@radiotimisoara.ro sau prin posta pe adresa Radio Timișoara din str.Pestalozzi nr.14A.

Vă mulțumesc!

Mai multe sfaturi juridice găsiți AICI.

(Foto: pixabay.com)