Juridic | Arendașul poate cere despăgubiri dacă pierde terenul înainte de expirarea contractului?
Ce se întâmplă atunci când un contract de arendă este încheiat pe o perioadă lungă, dar arendașul nu își respectă obligațiile de plată? Avocatul Florentina Micula Folea explică dacă proprietarul poate rezilia contractul înainte de expirarea termenului și dacă arendașul poate solicita despăgubiri.
Articol de Dana Florea, 3 august 2026, 13:55
Bine v-am regăsit, dragi ascultători, în cadrul unei noi ediții a rubricii noastre juridice!
Astăzi răspundem unei ascultătoare care ne-a transmis următorul mesaj: „Vă rog, o lămurire pentru următoarea speță: am avut un contract de arendă încheiat pe 29 ani (ulterior am aflat că nu este legal o așa perioadă), acesta a fost înregistrat la Consiliul Local în localitatea unde se află terenul, arendașul a declarat verbal că nu mai dorește să lucreze terenul, fapt pentru care, în calitate de proprietar, am transferat terenul. Arendașul nu a vrut să plătească arenda pentru ultimul an agricol în care a lucrat terenul, lucru pentru care am procedat la rezilierea contractului (comunicat în scris către arendaș și către Consiliul Local cu număr de înregistrare) și executarea silită. Banii pentru arendă au fost recuperați prin executor. Nelămuririle sunt: Poate arendașul, având descrisă situația mai sus, să depună în instanță acțiune pentru nerespectarea termenului de lucru a terenului pe 29 ani, invocând faptul că i-a fost luat terenul înainte de termen? Având în vedere că arendatorul are o vârstă peste 75 ani, văduv, nu deține decât acest teren pentru care trebuie dezbătută succesiunea, la ce se poate aștepta? (având și urmași)? Venitul său este pensia de drept sub minim pe economie, 1281 lei. Pentru a recupera prejudiciul, așa cum dorește arendașul, trebuie ca instanța să dezbată succesiunea?”
Contractul de arendă este guvernat de dispozițiile art. 1836–1850 din Codul Civil, completându-se și cu normele privitoare la locațiune. Durata contractului de arendare este lăsată la libera voință a părților, iar singura limitare legală privind durata locațiunii imobilelor se regăsește în art. 1783 Cod Civil, care prevede un termen maxim de 49 de ani. În speță, contractul a fost încheiat pe durată determinată, astfel că perioada de 29 de ani este perfect valabilă și nu contravine niciunei norme legale.
În ceea ce privește încetarea contractului, înțelegem că aceasta s-a produs urmare a neplății de către arendaș a arendei stabilite contractual. Procedura urmată – notificarea scrisă, rezilierea și executarea silită – este conformă cu legea, iar recuperarea sumelor prin executor confirmă caracterul cert, lichid și exigibil al obligației arendașului.
Posibilitatea arendașului de a introduce o acțiune în instanță pentru „luarea terenului înainte de termen” nu este exclusă, întrucât orice persoană poate sesiza instanța cu orice cerere. Totuși, o astfel de acțiune nu are fundament juridic. Rezilierea contractului nu a fost arbitrară, ci s-a întemeiat pe culpa arendașului, care nu și-a executat obligația esențială de plată. Durata de 29 de ani nu îi conferă un drept absolut de folosință, ci unul condiționat de executarea obligațiilor contractuale. În lipsa executării, încetarea anticipată a contractului este justificată și legală.
În ceea ce privește situația personală a arendatorului – vârsta înaintată, starea civilă, nivelul venitului – nu influențează raportul juridic de arendă și nici nu constituie elemente relevante pentru stabilirea eventualei răspunderi civile. Instanța nu poate dezbate succesiunea cât timp arendatorul este în viață, iar succesiunea nu are nicio legătură cu pretențiile arendașului. Transmiterea patrimoniului devine relevantă doar la deces, pentru moștenitori, nu pentru terți care invocă pretinse prejudicii contractuale.
Pentru a obține despăgubiri, arendașul ar trebui să dovedească existența unui drept încălcat, o faptă ilicită a arendatorului, un prejudiciu real și legătura de cauzalitate dintre acestea. În speță, rezilierea este justificată legal, astfel că nu există fapta ilicită.
În concluzie, raportat la situația descrisă, rezilierea pentru neplata arendei este legală și justificată, arendașul nu are temei pentru despăgubiri, iar succesiunea nu poate fi dezbătută cât timp arendatorul este în viață.
În asemenea situații, recomandăm păstrarea tuturor documentelor privind notificările, rezilierea și executarea silită, deoarece acestea constituie dovada clară a respectării procedurii legale. În cazul în care arendașul formulează o acțiune în instanță, aceste acte vor demonstra că încetarea contractului a fost justificată și conformă cu dispozițiile Codului Civil.
Sunt avocat Florentina Micula Folea și aștept în continuare întrebările dumneavoastră la adresa de e-mail secretariat@radiotimisoara.ro sau prin poștă, pe adresa Radio Timișoara, din str. Pestalozzi nr. 14A.
Vă mulțumesc!
Mai multe sfaturi juridice găsiți AICI.
