Juridic | Locul de parcare promis de dezvoltator nu există. Ce drepturi are cumpăratorul?
”Am semnat o promisiune de vânzare-cumpărare pentru un apartament aflat în construcție, împreună cu un loc de parcare la imobil. La finalizarea blocului, însă, am constatat că locul de parcare promis nu există. Dezvoltatorul propune un alt loc de parcare în afara imobilului, cu care nu sunt de acord. Ce pot face?”
Articol de Dana Florea, 10 august 2026, 13:07 / actualizat: 10 august 2026, 15:14
Bine v-am regăsit, dragi ascultători, în cadrul rubricii noastre juridice.
Astăzi voi răspunde unui ascultător din Timișoara care ne-a transmis următorul mesaj: „Vă scriu pentru că am semnat o promisiune de vânzare-cumpărare pe un apartament în curs de construire, iar acum suntem la etapa la care blocul este terminat, iar dezvoltatorul spune că putem merge să semnăm contractul de vânzare la notar. Problema este că în promisiune era menționat că se vinde și 1 loc de parcare, iar acum am văzut că acesta, de fapt, nu există. Dezvoltatorul spune că a cumpărat un teren și că va face o parcare la cca 200 m de bloc, în care vor fi locuri pentru toată lumea. Doar că eu nu sunt de acord – în promisiune era scris clar că va fi parcare la imobil și că vom avea alocat un loc per apartament. Ce pot face?”
Vom răspunde ascultătorului nostru spunând că, din punct de vedere juridic, situația descrisă nu este una minoră sau discutabilă, ci reprezintă o neexecutare esențială a obligației asumate prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, cu consecințe directe asupra validității și executării contractului final.
Promisiunea de vânzare-cumpărare este un contract în sensul Codului Civil, supus regulii forței obligatorii prevăzute de art. 1270. Aceasta înseamnă că dezvoltatorul este ținut să execute exact prestația pe care și-a asumat-o, fără modificări unilaterale. Dacă în promisiune este menționat expres că se vinde un apartament împreună cu un loc de parcare situat la imobil, atunci obiectul viitoarei vânzări este determinat cu precizie. Amplasamentul locului de parcare este un element esențial, nu un detaliu secundar. El influențează valoarea economică a imobilului, utilitatea acestuia și chiar decizia cumpărătorului de a contracta. În consecință, substituirea locului de parcare cu un altul, aflat pe un teren diferit, la 200 de metri distanță, nu reprezintă o executare conformă, ci o modificare a obiectului contractului realizată în mod unilateral de dezvoltator.
Recomandăm ascultătorului nostru să comunice în scris dezvoltatorului că nu acceptă semnarea contractului final în condiții diferite de cele convenite. În lipsa locului de parcare promis, obligația nu este executată, iar cumpărătorul are dreptul să refuze încheierea contractului de vânzare. Mai mult, cumpărătorul poate solicita executarea promisiunii în forma convenită, adică livrarea locului de parcare la imobil, conform promisiunii. Dacă dezvoltatorul nu poate îndeplini această obligație, cumpărătorul poate invoca rezoluțiunea promisiunii, întrucât neexecutarea este una esențială, afectând substanța prestației. Rezoluțiunea atrage restituirea prestațiilor efectuate, inclusiv avansul, și poate fundamenta o cerere de daune-interese pentru prejudiciul suferit, cum ar fi pierderea oportunității de a achiziționa un alt imobil sau cheltuielile făcute în considerarea contractului.
Este important de subliniat că dezvoltatorul nu poate invoca motive precum achiziția ulterioară a unui teren sau intenția de a amenaja o parcare viitoare. În lipsa acordului cumpărătorului, orice substituire a bunului promis este contrară regulilor de drept civil privind executarea obligațiilor.
Așadar, ascultătorul nostru are dreptul să refuze semnarea contractului final, să solicite executarea promisiunii în forma convenită și, dacă aceasta nu poate fi respectată, să ceară rezoluțiunea promisiunii și repararea integrală a prejudiciului. Din punct de vedere legal, responsabilitatea aparține exclusiv dezvoltatorului, care nu poate livra un bun diferit de cel promis prin contract, iar cumpărătorul nu este obligat să accepte o prestație modificată, diminuată sau relocată. O soluție de compromis între cele două părți poate fi cea de diminuare a prețului de vânzare corespunzător valorii locului de parcare care nu a fost livrat, însă doar dacă această opțiune este agreată de cumpărător.
Sunt avocat Florentina Micula Folea și aștept în continuare întrebările Dvs. la adresa de e-mail secretariat@radiotimisoara.ro sau prin poștă, pe adresa Radio Timișoara, din str. Pestalozzi nr. 14A.
Vă mulțumesc!
Mai multe sfaturi juridice găsiți AICI.
