Juridic | Cum poate înstrăina un teren un copropietar fără acordul celorlalți?

Avocatul Florentina Folea răspunde unei ascultătoare care ne prezintă următoarea situație: « Am un titlu de proprietate pentru teren vie de 1.8 hectare împreună cu 3 frați, din care 2 sunt decedați. Urmașii lor nu vor să-și facă succesiunea de 20 de ani. În titlu nu se menționează cota pentru fiecare separat. Terenul nu este dat în arendă și este la distanță mare. Eu sunt o persoană în vârstă și nu are cine să se ocupe de el.

Articol de Radio Timisoara, 19 februarie 2024, 12:52 / actualizat: 21 februarie 2024, 20:33

Întrebarea mea este : am plătit impozitul pentru această vie mai mulți ani și tot eu figurez cu datorie, deși am scris primăriei din localitate că eu nu mai plătesc impozitul pentru toți întrucât nu am niciun venit din acea vie. Cum am putea vinde partea numai pentru doi dintre proprietarii de pe titlu ? Nu avem cota separată. Impozitul pentru cei decedați cum se radiază ? »

Legislație

Potrivit regulamentului privind modul de atribuire a titlurilor de proprietate și punerea în posesie a proprietarilor, titlurile de proprietate pentru cetățenii în viață au fost emise nominalizat pentru persoanele îndreptățite, în timp ce pentru moștenitori a fost emis câte un singur titlu de proprietate pentru terenurile ce au aparținut antecesorilor lor, în care au fost nominalizați toți moștenitorii, urmând că aceștia să parcurgă procedurile legale pentru ieșirea din indiviziune în vederea identificării cotelor lor de proprietate și respectiv a identificării suprafețelor de teren care le revin în proprietate deplină.

Suntem așadar în prezența unui caz de coproprietate reglementat de Codul Civil, fiecare dintre persoanele înscrise pe titlu de proprietate având calitatea de coproprietari, iar sursă coproprietatii fiind moștenirea.

Având în vedere că ceea ce caracterizează coproprietatea este faptul că niciunul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei cote identificate din terenul comun, ci doar o cota ideală, indiviză, orice acte de vânzare, donație, cesiune sau închiriere pe o perioada mai mare de 3 ani nu se pot face cu privire la bunul comun decât cu acordul tuturor coproprietarilor.

Pe de altă parte însă, Codul Civil recunoaște coproprietarilor dreptul de a dispune liber cu privire la cotele părți deținute, astfel încât fiecare coproprietar va putea înstrăina cota pe care o deține în proprietate, situație în care cumpărătorul îi va lua locul în cadrul coproprietatii.

În același timp însă, tot Codul Civil este cel care instituie efectul constitutiv de drepturi al înscrierii în Cartea Funciară, ceea ce înseamnă că doar imobilele intabulate (înscrise în Cartea Funciară) pot fi vândute în condițiile legii, prin contract de vânzare cumpărare încheiat la notar în formă autentică.

Răspuns

Față de cele de mai sus, raportat la întrebările ascultatoarei noastre, considerăm că, în condițiile dezinteresului moștenitorilor celorlalți coproprietari înscriși pe titlul de proprietate, singură opțiune de reglementare a situației este promovarea unei acțiuni în justiție prin care să solicite atât ieșirea din indiviziune, cât și stabilirea succesorilor după defuncții coproprietari și a masei succesorale supusă dezbaterii.

Alternativ, în cazul în care ar există cumpărători interesați, ascultătoarea noastră ar putea vinde cota parte ideală chiar și fără a ieși din indiviziune, însă în acest caz, ar fi necesară înscrierea terenului în Cartea Funciară anterior semnării actelor de vânzare la notar. De asemenea, subliniez faptul că o astfel de vânzare nu ar avea că obiect o bucată definită din teren, ci doar o cota ideală, indiviză, din dreptul de proprietate

În cazul în care, datorită vârstei, ascultătoarea noastră nu se poate ocupă de demersurile de intabulare a terenului, există posibilitatea că această să semneze o promisiune sau antecontract de vânzare-cumpărare prin care să promita vânzarea cotei sale de proprietate după intabularea terenului, la un preț definit, și să împuternicească pe promitentii cumpărători să se ocupe de formalitățile de înscriere în Cartea Funciară a terenului.

În legătură cu suportarea impozitelor, obligațiile proprietarilor indivizi sunt corespunzătoare cotelor lor de proprietate, astfel încât plata impozitelor de către unul dintre coproprietari permite acestuia să solicite celorlalți restituirea cotei din impozit ce revine acestora.

Sunt avocat Florentina Folea și aștept în continuare întrebările dvs la adresa de e-mail secretariat@radiotimisoara.ro sau prin poștă pe adresa Radio Timișoara din str. Pestalozzi, nr. 14 A.

Vă mulțumesc!

(Foto: pexels.com)