Juridic | Cumpărarea unui teren în devălmășie

Soția vrea să vândă jumătatea ei dintr-un teren aflat în coproprietate cu soțul, de care dorește să divorțeze. Care sunt riscurile unui cumpărător interesat să cumpere terenul, în condițiile în care soțul se opune vânzării?

Articol de Dana Florea, 17 noiembrie 2025, 12:32

Bine v-am regăsit dragi ascultători în cadrul unei noi ediții a rubricii noastre juridice.

Astăzi voi răspunde unui ascultător care ne-a transmis următorul e-mail: “Am o situație mai delicată din punct de vedere juridic. 1. Soția împreună cu soțul dețin un teren care este intabulat. 2. Soția nu se mai înțelege cu soțul și doresc să divorțeze, însă nu are bani pentru a începe procedurile juridice, astfel că dorește să vândă jumătate din teren. 3. Eu sunt interesat să cumpăr acea jumătate de teren de la soție și îmi asum riscul de a deveni coproprietar cu soțul. 4. Ulterior, am înțeles că este posibil să fac partaj și să rămân cu jumătate din teren. Ce riscuri există pentru cumpărător, având în vedere că soțul se opune să vândă terenul?”

Voi preciza pentru început că situația în care unul dintre soți dorește să vândă o parte dintr-un bun imobil comun, în contextul unui divorț iminent, este frecvent întâlnită, dar juridic extrem de sensibilă. În cazul de față, soția intenționează să vândă jumătate dintr-un teren dobândit împreună cu soțul în timpul căsătoriei, fără acordul acestuia. Ascultătorul nostru este dispus să își asume riscul de a deveni coproprietar cu soțul, însă dorește să cunoască implicațiile legale și riscurile pe care le presupune o astfel de tranzacție.

Conform dispozițiilor Codului Civil, în special articolului 339, bunurile dobândite de soți în timpul căsătoriei sunt considerate bunuri comune în devălmășie ale soților; de la această regulă fac excepție bunurile dobândite de unul dintre soți prin moștenire, donație sau alte acte cu titlu gratuit. Așadar, dacă terenul a fost achiziționat în timpul căsătoriei, el aparține ambilor soți în cote egale, în virtutea regimului comunității legale.

Cu privire la posibilitatea înstrăinării acestor bunuri comune în devălmășie, articolul 346 alineatul 1 din Codul Civil prevede că actele de dispoziție privind bunurile comune — cum este vânzarea — se pot face doar cu consimțământul ambilor soți. În lipsa acestui consimțământ, actul este anulabil; aceasta înseamnă că, dacă soția vinde partea să fără acordul soțului, acesta poate solicita anularea contractului de vânzare în instanță, iar cumpărătorul riscă să piardă dreptul de proprietate și, implicit, suma plătită. Mai mult, notarul public nu va autentifica un contract de vânzare-cumpărare pentru un bun comun fără acordul ambilor soți, acesta având obligația de a solicita dovezi clare privind regimul juridic al bunului și consimțământul expres al ambilor titulari ai dreptului de proprietate.

Pentru cumpărător, riscurile sunt multiple și nu trebuie subestimate. Dacă achită un avans sau chiar prețul integral, iar vânzarea este anulată, recuperarea banilor poate fi dificilă și presupune demersuri judiciare costisitoare. În plus, nu vă putea intabula dreptul de proprietate în cartea funciară, ceea ce înseamnă că nu vă avea un titlu clar și opozabil terților. Terenul poate deveni indisponibil pentru utilizare, construire sau revânzare, din cauza litigiilor sau refuzului celuilalt coproprietar. Mai mult, cumpărătorul poate fi implicat într-un proces de partaj sau de anulare a actului, care poate dura ani și poate genera cheltuieli suplimentare.

Singura cale sigură este că vânzarea să fie precedată de un partaj voluntar sau judiciar, în urma căruia soția să obțină o cotă determinată din teren, pe care să o poată înstrăina legal. Partajul voluntar se poate realiza prin acordul ambilor soți, în fața notarului, iar cel judiciar presupune deschiderea unui proces în instanță. Alternativ, se poate încheia un antecontract de vânzare-cumpărare cu clauze suspensive, care să condiționeze vânzarea de finalizarea partajului. Această formulă oferă o protecție juridică minimă, dar nu înlocuiește certitudinea unui titlu clar de proprietate.

În concluzie, recomandăm ascultătorului nostru să evite orice tranzacție până la clarificarea regimului juridic al terenului.

Sunt avocat Florentina Micula Folea și aștept în continuare întrebările dumneavoastră la adresa de e-mail secretariat@radiotimisoara.ro sau prin posta pe adresa Radio Timișoara din str.Pestalozzi nr.14A.

Vă mulțumesc!

Mai multe sfaturi juridice găsiți AICI.