Juridic | Promisiunea vânzării unui imobil

”Sunt în discuții să semnez o promisiune de vânzare-cumpărare pentru un apartament în curs de construire și aș vrea să știu cum să fac să mă protejez.”

Articol de Radio Timisoara, 14 octombrie 2024, 19:55

Bine v-am regăsit, dragi ascultători, în cadrul rubricii noastre juridice.

Astăzi voi răspunde unui ascultător din Timișoara care ne-a transmis următorul mesaj : « Vă scriu pentru că am tot auzit în presă, în ultimele zile, despre așa numitele țepe imobiliare, prin care constructorii de blocuri sau complexe rezidențiale iau bani de la cei interesați de cumpărarea apartamentelor înainte că blocul să fie făcut și apoi își cer falimentul, iar cumpărătorii nu se mai aleg cu nimic. Știu că problema din presă nu este în Timișoara, însă mă gândesc la tot ce am auzit având în vedere că și eu sunt în discuții să semnez o promisiune de vânzare-cumpărare pe un apartament în curs de construire și aș vrea să știu cum să fac să mă protejez. Sau mă sfătuiți să nu mai semnez deloc ? ».

Că să răspundem ultimei întrebări adresată de ascultătorul nostru, voi preciza că, desigur, cumpărarea unui apartament după ce acesta este finalizat este preferabilă și mult mai sigură comparativ cu semnarea unei promisiuni de vânzare-cumpărare cu privire la un apartament care încă nu există fizic, ci doar sub formă unor planșe și, eventual, a unor autorizații de construire. Motivul pentru care însă multe persoane acceptă propunerea dezvoltatorilor imobiliari de a cumpără apartamente « la faza de proiect » (așa cum sunt ele numite) este acela că prețul de vânzare este, de regulă, mai redus comparativ cu cel de piață pentru apartamentele finalizate.

Securizarea acestor promisiuni de vânzare-cumpărare este însă esențială, pentru protejarea corespunzătoare a viitorului cumpărător, cu atât mai mult cu cât termenul de finalizare și livrare a apartamentelor asumat de dezvoltatorul imobiliar prin aceste promisiuni este de regulă de ordinul anilor.

Verficarea terenului și a dezvoltatorului

În primul rând, înainte de  semnarea promisiunii sau antecontractului de vânzare-cumpărare este obligatorie verificarea situației juridice a terenului pe care urmează a fi edificată construcția și identificarea corectă a obiectului vânzării. Astfel, viitorul cumpărător va trebui să solicite vânzătorului (de regulă un dezvoltator imobiliar) prezentarea autorizației de construire și a documentației tehnice care stă la baza acesteia, dar și a unui extras de Carte Funciară actual asupra terenului. În plus, trebuie observat cu atenție dacă în Cartea Funciară există sau nu notată ipotecă din partea unei bănci finanțatoare, întrucât în astfel de situații, de regulă, ipotecă se extinde și asupra construcției edificate pe teren.

De asemenea, este obligatorie prezentarea de către dezvoltatorul imobiliar a unei schițe a apartamentului ce formează obiectul viitoarei vânzări, cu indicarea exactă a localizării acestuia în cadrul condominiului (scară, etaj, vedere, dar și a suprafeței acestuia). În cazul în care obiectul vânzării include și un loc de parcare în exterior sau un garaj la subsol, identificarea exactă a acestora pe o planșă ce va fi anexată la promisiunea de vânzare-cumpărare este obligatorie.

În al doilea rând, dar la fel de importantă, este efectuarea unor verificări privitoare la compania sau persoană fizice ce are calitatea de dezvoltator imobiliar, prin verificarea eventualelor litigii în care aceștia ar putea fi implicați, a eventualelor informații disponibile în spațiul public și chiar prin solicitarea prezentării unui certificat de atestare fiscală emis de ANAF din care să rezulte că respectivă companie sau persoană nu înregistrează datorii la buget.

Verificarea clauzelor

În cazul în care verificarea aspectelor mai sus menționate nu conduce la nicio suspiciune privitoare la persoană dezvoltatorului sau la obiectul viitoarei vânzări, se recomandă o analiză detaliată a clauzelor promisiunii sau antecontractului de vânzare-cumpărare propus.

Recomandăm atenție la termenul de livrare asumat de dezvoltator precum și la cuantumul penalității la suportarea căreia acesta se obligă pentru ipoteza în care contractul de vânzare-cumpărare nu va fi onorat în termenul stabilit din vină dezvoltatorului. Astfel, practică a demonstrat că mulți dezvoltatori își asumă penalități în cuantum mult mai redus decât cel solicitat viitorilor cumpărători, creând astfel un dezechilibru între drepturile și obligațiile părților, în detrimentul cumpărătorilor.

De asemenea, va trebui să solicitați dezvoltatorului să își asume plata unor penalități sau chiar o reducere a prețului de vânzare în cazul livrării unui apartament neconform celor descrise în promisiunea de vânzare (adică având compartimentări diferite, cai de acces mai puține sau finisaje de o calitate inferioară)

Nu în ultimul rând, pentru un plus de protecție a viitorului cumpărător va recomandăm să solicitați notarea promisiunii sau a antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat în cartea funciară a terenului pe care urmează a se edifica construcția.

Sunt avocat Florentina Micula Folea și aștept în continuare întrebările dumneavoastră la adresa de e-mail secretariat@radiotimisoara.ro  sau prin poștă pe adresa Radio Timișoara din str. Pestalozzi nr.14A.

Vă mulțumesc!

Mai multe sfaturi juridice găsiți AICI.

(Foto: pixabay.com)